بحران در بازار مستغلات چین

کلمات کلیدی: اکونومیست، اورگراند، قیمت مستغلات، بدهی شرکت‌ها، بازارهای مالی

تهیه و تنظیم: رضا احمدزاده

مقدمه

در اقتصاد چین، بازار مستغلات و ساختمان از اهمیت زیادی برخوردار است و یک‌چهارم کل اقتصاد را تشکیل می‌‌دهد. این امر موجب شده این بخش از اقتصاد همیشه زیر ذره‌‌بین اقتصاددانان و دولتمردان در این کشور قرار بگیرد. قیمت زمین و ساختمان در چین در سال‌‌های گذشته رشد قابل ملاحظه‌ایداشت که این امر باعث افزایش درآمد بنگاه‌‌های ساخت‌وساز در چین شد؛ اما این روند از سال گذشته متوقف شد و بسیاری از بنگاه‌‌ها در این حوزه در معرض ورشکستگی قرار گرفتند. یکی از بزرگ‌‌ترین بنگاه‌‌های ساخت‌وساز در چین به نام اورگراند[1] در سال 2021 در معرض ورشکستگی قرار گرفت و این امر، بسیاری را نگران ریسک‌‌های سیستماتیک بحران اورگراند کرد. این موضوع سبب شد اکونومیست در گزارشی به موضوع کمپانی اورگراند، بزرگ‌ترین شرکت بدهکار در دنیا بپردازد.[2]

داستان یک ابربدهکار

این شرکت ساخت‌وساز در چین که از اواخر سال گذشته میلادی سر زبان‌‌ها افتاد، بیش از 300 میلیارد دلار بدهی دارد و سطح این بدهی در ماه‌‌های ابتدایی سال 2022 میلادی نیز همچنان تغییر نکرده است. از سپتامبر سال گذشته، اخبار مربوط به قریب‌‌الوقوع بودن ورشکستگی این شرکت و سرریز آن به اقتصاد جهانی، بازارهای جهانی را ملتهب کرد. پس از مشخص‌شدن وضعیت مبهم این شرکت، سهام آن در شانگهای تا روز 20 سپتامبر 2021، بیش از 90 درصد از ارزش خود را از دست داد.

بخشی از وضعیت نابسامان این شرکت ناشی از قانون جدید حزب کمونیست چین برای کاهش بدهی‌‌ها[3] بوده است. این قانون، از انباشت بدهی‌‌ها توسط بسیاری از شرکت‌‌ها جلوگیری می‌‌کند. بر اساس این قانون، نسبت مجموع بدهی به دارایی[4] شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز باید کمتر از 70 درصد و نسبت بدهی خالص به سهم مالکانه[5] کمتر از 100 درصد و بدهی‌‌های کوتاه‌مدت حداکثر برابر دارایی‌‌های نقد این شرکت‌‌ها باشد. این قانون، کسب‌وکارهای مربوط به ساخت‌وساز را به‌کلی تحت تاثیر قرارداد و بسیاری از کمپانی‌‌های ضعیف از جمله اورگراند مجبور به تغییر در پارادایم‌‌های کسب‌وکار خود شدند و این موضوع، جرقه‌‌های اولیه ورشکستگی این شرکت بود.

البته، بسیاری از تحلیلگران از مدت‌‌ها پیش مرگ اورگراند را پیش‌بینی کرده بودند. سهام‌دار اصلی اورگراند، ژو جیایین[6] که این شرکت را در سال 1996 تاسیس کرد، برای جبران کمبود تقاضا و پرداخت بدهی‌‌ها، در سال 2018 یک میلیارد دلار پول وارد این شرکت کرد؛ اما نتوانست مشکل را به‌صورت ریشه‌‌ای حل کند. مدل مالی این کمپانی بیشتر متکی بر انباشت بدهی‌‌های کوتاه‌مدت حتی با هزینه بسیار بالا بوده و این امر، شرکت را آسیب‌‌پذیر کرده است. برای تامین مالی این شرکت، مسئولان این کسب‌وکار، ساختمان‌‌ها را پیش از اتمام به فروش می‌‌رساندند تا هزینه لازم برای ساخت‌وساز را تامین کنند.

به نظر می‌‌رسد که این شرکت به دو دلیل دچار مشکل شده است. اول این که در سال‌‌های اخیر قیمت دارایی‌‌ها و مستغلات در چین روندی افزایشی داشت و همین امر انگیزه این شرکت را برای ساخت‌وساز بیشتر افزایش داد. تقاضا برای مستغلات نیز با فرض ادامه رونق در بازار مسکن افزایش یافت و افراد زیادی قبل از اتمام پروژه‌های ساخت‌وساز، این دارایی‌‌ها را به قیمت نازل‌‌تری خریداری می‌‌کردند و این امید را داشتند که ارزش آنها در سال‌‌های آتی افزایش یابد. موضوع دوم که شرایط این کمپانی را بحرانی‌‌تر کرد و به بازار امکان رهگیری مشکل در کوتاه‌مدت را نداد، عدم شفافیت و انتشار اطلاعات در بازار چین است.  بعد از تصویب قانون موسوم به کمپین ضدبدهی در چین، مشکلات مربوط به شرکت‌‌هایی نظیر اورگراند برای همگان آشکار شد و کار به جایی رسید که این شرکت در آستانه ورشکستگی قرار گرفت. به‌موجب تصویب این قانون، شرکت اورگراند مجبور شد، قیمت خانه‌‌ها را کاهش دهد و بسیاری از پروژه‌‌ها را به‌منظور حفظ دارایی‌‌های نقد خود به حالت تعلیق درآورد. همچنین این شرکت مجبور شد زمین‌‌های خود را با 70 درصد تخفیف به فروش برساند. همه اینها تا آنجا ادامه یافت که موسسات اعتبارسنجی، وضعیت این شرکت را به‌عنوان یکی از شرکت‌‌های در معرض ریسک به‌حساب آوردند.

سرریز بحران به همه اقتصاد 

اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌‌شود و امکان شیوع بیماری این شرکت به سایر بازارهای دارایی و موسسات مالی مرتبط با این شرکت‌‌ها نیز وجود دارد. در حال حاضر مهم‌‌ترین نگرانی در زمینه بانک‌‌هاست. بانک‌‌ها بعد از رونق بازار دارایی‌‌ها به شرکت‌‌های ساخت‌وساز، حجم زیادی وام ارائه دادند و این امر ریسک‌‌پذیری بانک‌‌ها را به مقدار زیادی افزایش داده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی چین، در بدترین سناریو، حجم دارایی‌‌های موردنیاز بانک‌‌ها بعد از رکود در بازار مستغلات، تا 2.5 درصد می‌‌تواند کاهش یابد. اگر ریسک‌پذیری همه بانک‌ها با یکدیگر برابر باشد، می‌توان انتظار داشت که این حجم از کاهش سطح دارایی‌‌های موردنیاز قابل مدیریت باشد. اما به باور محققان موسسه اعتبارسنجی اس‌‌اند‌‌پی[7] ، بانک‌‌های مختلف ریسک‌‌پذیری مختلفی در این زمینه دارند. دو بانک پینگ‌‌ان[8] و مینشنگ [9] بیشترین ریسک‌‌پذیری را در زمینه بازارهای دارایی دارند و بیش از 10 درصد از اعتبارات ایجاد شده توسط این دو بانک در بازار دارایی‌‌ها بوده است. مینشنگ ارتباط تنگاتنگی نیز با شرکت اورگراند دارد و اکثریت سهام این بانک متعلق به شرکت اورگراند است. اگرچه یک بحران بانکی در چین، بسیار بعید به نظر می‌‌رسد اما اگر بانک مینشنگ در معرض بحران قرار بگیرد، می‌‌توان پیش‌‌بینی کرد که اوضاع به‌کلی تغییر کند و دولت چین مستقیما وارد عمل شود.

نمودار 1: ریسک‌‌پذیری بانک‌‌های مختلف در برابر دارایی‌‌ها

توضیحات: بر اساس این نمودار، بانک‌‌ها ریسک‌‌پذیری مختلفی در این زمینه دارند و پنج بانک چینی، بیش‌‌تر از میانگین، به توسعه‌‌دهندگان دارایی‌‌ها وام اختصاص داده‌‌اند. در دو بانک پینگ‌‌ان و مینشنگ، بیش از 10 درصد از کل تسهیلات به توسعه‌‌دهندگان دارایی‌‌ها ارائه شده که این امر ریسک‌‌پذیری این بانک‌‌ها را در برابر بحران احتمالی افزایش می‌‌دهد.

منبع: جفریز

بدهکاران بزرگ اورگراند

یکی از دیگر از نگرانی‌‌ها در این زمینه، ارتباط تنگاتنگ شرکت اورگراند با بانکداری در سایه[10] است. حدود 45 درصد از مجموع بدهی شرکت اورگراند که سالانه متناسب با نرخ بهره افزایش می‌‌یابد، مربوط به قرض‌‌دهندگان غیرمتمرکز و یا بانکداری در سایه است که عملا نرخ بهره‌‌های بالاتر و صورت مالی غیرشفاف‌‌تری دارند. این در حالیست که تنها 25 درصد از بدهی‌‌های این شرکت مربوط به وام‌‌های بانکی است. ترس در بازار اوراق‌‌های بین‌‌المللی[11] نیز نگرانی بعدی در اقتصاد چین است. توسعه دهندگان دارایی‌‌ها در چین بزرگ‌‌ترین دارندگان اوراق دلاری در هنگ کنگ هستند و بین آنها نیز اورگراند بزرگ‌‌ترین دارنده اوراق دلاری با نرخ بازدهی 30 درصد محسوب می‌‌شود. علاوه بر اینها، بیش از یک میلیون نفر نیز ساختمان‌‌های شرکت اورگراند را پیش از اتمام خریداری کرده‌‌اند و آنها نیز از نظر تعداد بزرگترین بستانکاران این شرکت هستند.

بحران در چین به کجا می‌‌انجامد؟

با توجه به اینکه بازار مستغلات چین حدود 25 درصد از کل اقتصاد این کشور را تشکیل می‌‌دهد، بحران در بازار دارایی می‌تواند کل اقتصاد این کشور را در معرض خطر  قرار دهد. حال سوال اصلی این است که آیا ابعاد این بحران می‌‌تواند مانند بحران 2008 در آمریکا، کل اقتصاد چین را در معرض خطر قرار دهد و یا ابعاد این بحران محدود خواهد بود. با بررسی بزرگ‌‌ترین قرض دهندگان به این شرکت می‌توان پی برد که ابعاد ورشکستگی این شرکت مانند لمان برازرز[12] در آمریکای 2008 نخواهد بود و صرفا با ایجاد رکود در بازار مسکن چین، حباب به وجود آمده را از بین می‌‌برد. امری که در نهایت با کاهش سطح قیمت‌‌های دارایی، به نفع مصرف‌کنندگان نهایی تمام خواهد شد. با این‌همه، همچنان ریسک‌‌هایی وجود دارد؛ از جمله این که بخشی از بستانکاران این شرکت، مردم معمولی هستند و در صورت ورشکستگی این شرکت، بیشترین آسیب را متحمل خواهند شد. بر اساس برآوردهای موسسه کاپیتال اکونومیکس[13]، 1.4 میلیون نفر از مردم عادی از بستانکاران این شرکت هستند و دولت چین احتمالا آنها را مورد حمایت بیشتری نسبت به سایر بستانکاران قرار خواهد داد. علاوه بر این، اگر بانک‌‌های بزرگ چینی از جمله مینشنگ در معرض خطر قرار بگیرند، می‌‌توان این انتظار را داشت که بحران، ابعاد بزرگ‌‌تری پیدا کند و دولت چین برای کنترل آن، وارد عمل شود.